Il RENT TO BUY è un contratto di concessione dell’immediato godimento di un immobile con diritto di acquisto, con il quale, in pratica, si fondono un contratto di locazione e un preliminare di compravendita. Esso risulta particolarmente utile per chi vuole acquistare un immobile, ma ha difficoltà di reperire subito tutta la somma necessaria; e per chi vuole vendere, ma non ha bisogno di ottenere nell’immediato tutta la somma.

Questo contratto, regolamente registrato e trascritto a cura del notaio, non può essere superiore ai 10 anni, e prevede il pagamento di un canone periodico (solitamente maggiorato rispetto al canone di mercato), rinviando a un momento successivo l’eventuale acquisto del diritto di proprietà.

Allo scadere del periodo concordato, il conduttore la facoltà di decidere se liberare l’immobile o acquistarlo, pagando la somma contrattualmente pattuita, decurtata, in tutto o in parte, dei canoni pagati in precedenza.

Come in ogni contratto di locazione, dal momento della consegna, il conduttore si fa carico di ogni responsabilità riguardante i danni causati all’immobile e nei confronti dei terzi, tramite la stipula di un’assicurazione a favore del concedente per responsabilità civile, rischi incendio, scoppio, o tramite il versamento del classico deposito cauzionale per danni ed assolvimento di ogni obbligazione contrattuale, e/o tramite una polizza fideiussoria che garantisca il puntuale pagamento dei canoni e tuteli il concedente dagli eventuali rischi di cui sopra.

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi, terreni, immobili in costruzione. Se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene. Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

 

VANTAGGI PER IL CONDUTTORE/CONCESSIONARIO

- disponibilità immediata dell’immobile;

- ampio margine di tempo per reperire il denaro occorrente per la stipula dell’atto di compravendita;

- decidere, alla scadenza, se comprare o meno.

 

SVANTAGGI PER IL CONDUTTORE/CONCESSIONARIO

- (se non ha deciso per l’acquisto), riconsegna immediata dell’immobile alla scadenza del termine, nello stato in cui lo ha ricevuto, con perdita dei canoni, o parte di essi, fino a quel momento versati;

- (in caso di inadempimento delle obbligazioni contrattuali), rilascio immediato dell’immobile, nello stato in cui lo ha ricevuto , con conseguente perdita di tutti i canoni versati (salvo quanto diversamente pattuito);

- pagamento del l’eventuale penale inserita, a titolo di risarcimento danni;

 

VANTAGGI PER IL LOCATORE/CONCEDENTE

- più possibilità di reperire il potenziale acquirente;

- ricavo, in genere, di un canone di locazione più elevato rispetto a quello di mercato, perché così, nel caso in cui non si arrivi alla vendita, venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari;

- potenziale vendita futura dell’immobile, ammortizzando, nel contempo, i costi connessi alla sua gestione (tributi locali, spese di manutenzione, oneri finanziari, ecc.).

 

SVANTAGGI PER IL LOCATORE/CONCEDENTE

- ritrovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri. La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene, molto più breve e meno costosa;

- (per inadempimento a lui imputabile), la restituzione della parte dei canoni in acconto prezzo, maggiorata degli interessi legali;

- pagare l’eventuale penale inserita, a titolo di risarcimento danni.

 

SPESE A CARICO DEL CONDUTTORE/CONCESSIONARIO

- spese di trascrizione e bolli;

- onoraio del notaio - provvigione all’agenzia immobiliare (in caso di mediazione);

- 3% di imposta di registro sulla parte imputata a titolo di acconto prezzo;

- 50% delle imposte relative alla parte imputata a pagamento dei canoni (se il locatore non opta per la cedolare secca);

- spese e imposte, in caso di acquisto dell’immobile.

 

SPESE A CARICO DEL LOCATORE/CONCEDENTE

- 50% delle imposte relative alla parte imputata a pagamento dei canoni (se il locatore non opta per la cedolare secca);

- tasse sul reddito derivante da locazione;

- provvigione all’agenzia immobiliare (in caso di mediazione).

 Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

In caso di fallimento del conduttore, si rimette al curatore la valutazione relativa all’opportunità di continuare o meno il rapporto contrattuale.

 

 

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