Generalmente, quando si acquista un immobile, vanno previste una serie di spese aggiuntive al prezzo di compravendita pattuito tra le parti:

 

Spese obbligatorie

-          Spese di registrazione e trascrizione del contratto preliminare (ove stipulato);

-          Imposta di registro, ipotecaria, catastale;

-          IVA, nel caso si acquisti da un costruttore;

-          Onorario del notaio;

-          Spese di voltura, trascrizione e bolli.

 

Spese opzionali

-          Spese accessorie di mutuo (ove richiesto);

-          Provvigioni di agenzia ( se ci si è avvalsi di un mediatore);

-          Spese di ristrutturazione ( seppur, in parte, deducibili);

-          Attivazione/voltura utenze;

-          Trasloco;

-          Acquisto mobili.

 

Naturalmente, su alcune delle suddette voci non è possibile stabilire un costo preciso, in quanto i prezzi possono variare in base agli accordi sviluppatisi in seguito alla contrattazione con il relativo professionista.

Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, nella misura del 19%, fino ad un tetto massimo di 1.000,00 euro.

 

Spese successive all'acquisto

-          Rata del mutuo;

-          Imposte e tributi ( IMU, TASI, TARI ecc.);

-          Spese condominiali;

-          Fondo cassa condominiale;

-          Utenze;

-          Eventuali interventi straordinari periodici (rifacimento facciata, parti comuni ecc.)

 

IMPOSTE SULL’ACQUISTO DI ABITAZIONI E RELATIVE PERTINENZE

Dal 1° gennaio 2006, l'imposta di registro sulle abitazioni e relative pertinenze acquistate da privati si può pagare (su esplicita richiesta al notaio), sul valore automatico catastale dell’immobile, e non sul prezzo di compravendita pattuito e dichiarato nell’atto. Nel caso suddetto, c’è anche uno sconto del 30% sulle tariffe notarili. Quando la vendita della casa è soggetta ad IVA, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

A partire dal 1° gennaio 2014, per le compravendite tra privati, di abitazioni e relative pertinenze, sono diminuite le imposte sull’acquisto, che sono, adoggi, le seguenti:

 

Quando il venditore è un privato, e si acquista con le agevolazioni 1° casa:

-          2% imposta di registro;

-          euro 50,00 imposta ipotecaria

-          euro 50,00 imposta catastale

 

Quando il venditore è un privato, e NON si acquista con le agevolazioni 1° casa:

-          9% imposta di registro;

-          euro 50,00 imposta ipotecaria

-          euro 50,00 imposta catastale

 

Quando il venditore è un privato, e l’immobile da acquistare rientri nelle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9):

-          9% imposta di registro;

-          euro 50,00 imposta ipotecaria

-          euro 50,00 imposta catastale

 

Quando il venditore è un costruttore, e si acquista con le agevolazioni 1° casa,

-          4% IVA

-          euro 200,00 imposta di registro;

-          euro 200,00 imposta ipotecaria;

-          euro 200,00 imposta catastale.

 

Quando il venditore è un costruttore, e NON si acquista con le agevolazioni 1° casa:

-          10% IVA

-          euro 200,00 imposta di registro;

-          euro 200,00 imposta ipotecaria;

-          euro 200,00 imposta catastale.

 

Quando il venditore è un costruttore, e l’immobile da acquistare rientri nelle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9):

-          22% IVA;

-          euro 200,00 imposta di registro;

-          euro 200,00 imposta ipotecaria;

-          euro 200,00 imposta catastale.

 

Quando il venditore è un’ impresa NON costruttrice, e si acquista con le agevolazioni 1° casa:

-          IVA esente

-          2% imposta di registro;

-          euro 200,00 imposta ipotecaria

-          euro 200,00 imposta catastale

 

Quando il venditore è un’ impresa NON costruttrice, e NON si acquista con le agevolazioni 1° casa:

-          9% imposta di registro;

-          euro 50,00 imposta ipotecaria

-          euro 50,00 imposta catastale

Quando il venditore è un’ impresa NON costruttrice, e l’immobile da acquistare rientri nelle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9):

-          9% imposta di registro;

-          euro 50,00 imposta ipotecaria

-          euro 50,00 imposta catastale

 

REQUISITI PER LE AGEVOLAZIONI SULL' ACQUISTO

Per l'acquisto con agevolazioni di abitazioni che non siamo di categoria A1, A8, A9 e che non superino i 240 mq (categoria lusso) è necessario:

- non essere proprietario, neppure in comunione con il coniuge, o titolari di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altra abitazione nello stesso Comune in cui si vuole acquistare;

- non essere titolare, interamente o per quote, di altra abitazione su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni.

- essere residenti nel comune dove si acquista l’immobile agevolato o, in mancanza, acquisirla entro 18 mesi dall'acquisto.

E' possibile per il privato (persona fisica soggetta ad Irpef) usufruire per tutto l'anno 2017 di una detrazione IVA del 50% sull'acquisto da costruttore di immobili residenziali (anche di lusso), di classe A o B, non necessariamente comprati come abitazione principale.

 

L'IVA deve essere corrisposta entro il l'anno solare ed essere detratta in 10 quote annuali di pari importo.

 

IN CASO DI VENDITA

Qualora si dovesse rivendere un' abitazione prima di 5 anni dal suo acquisto, sarà necessario riacquistare entro 12 mesi dalla vendita, pena decadenza delle agevolazioni 1° casa, con conseguente recupero da parte dell'amministrazione finanziaria dell'imposta di registro ordinaria (9% meno l'imposta già pagata) aggiuntiva di sanzioni del 30% ed interessi legali.

Dal 1° gennaio 2016, è anche possibile acquistare un'abitazione usufruendo delle agevolazioni e vendere successivamente, ma entro un anno dalla data dell’atto.

Chi ha invece acquistato un immobile senza agevolazioni e deve rivenderlo prima dei 5 anni dall'acquisto, dovrà necessariamente pagare una plusvalenza del 20% calcolata sulla differenza tra il prezzo originario d'acquisto ed il prezzo di vendita.

Sono escluse dalla plusvalenza le cessioni di immobili pervenuti per successione e le cessioni di immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e successiva rivendita.

 BONUS MOBILI

E' stato prorogato per tutto il 2017 il cosiddetto " bonus mobili" per l’arredo di un’abitazione principale, ed è riconosciuto a chiunque acquisti mobili e grandi elettrodomestici destinati ad immobili oggetto di ristrutturazione, per i quali si fruisce del “bonus ristrutturazioni” nella misura maggiorata del 50%.

Per aver diritto al beneficio, la coppia (sposata o convivente) deve aver costituito nucleo familiare da almeno 3 anni ed aver acquistato un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale.

Il beneficio consiste in una detrazione Irpef del 50% delle spese sostenute per l’acquisto di quei beni, da calcolare su un importo massimo di 10.000 euro (o 16.000 per le giovani coppie, nelle quali almeno uno dei due non ha superato i 35 anni di età) per unità immobiliare, e deve essere fruito in dieci quote annuali di pari importo.

La data di inizio lavori deve precedere quella di acquisto dei beni, ma non necessariamente le spese di ristrutturazione vanno sostenute prima di quelle per l’arredo.

 

BONUS RISTRUTTURAZIONI

Chi esegue lavori sulla propria casa da ristrutturare ha diritto a una detrazione Irpef del 50%, con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro, fino al 31 dicembre 2017.

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui si evincano il codice fiscale o la partita iva del beneficiario .

Le spese che non è possibile pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere assolte con altre modalità.

 

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