La locazione degli immobili ad uso residenziale è adoggi regolata dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che disciplina il rilascio degli immobili ad uso abitativo, fatta eccezione per le categorie A/1, A/8, A/9, per quelli vincolati al benestare della Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici, nonché per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica e per quelli locati per finalità turistica.

 TIPOLOGIE CONTRATTUALI

 Le tipologie contrattuali consentite dalla suddetta legge sono le seguenti:

 1) Contratto canone libero (4 anni);

 2) Contratto transitorio (1-18 mesi);

 3) Contratto agevolato a canone concordato (3 anni);

 4) Contratto transitorio per studenti (6-36 mesi).

 

 

  1) CONTRATTO A CANONE LIBERO E’ cosi definito perché le parti possono stabilire liberamente l'entità del canone, a condizione che la durata contrattuale non sia inferiore ai 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4 anni , se il locatore non esercita disdetta entro 6 mesi dalla scadenza del primo quadriennio per i soli motivi previsti dalla legge (i più frequenti sono la vendita o l’utilizzo dell'immobile per sè e/o per i familiari).

Alla scadenza dell’8° anno, il locatore può chiedere con raccomandata al conduttore, almeno sei mesi prima della scadenza, un rinnovo del contratto a nuove condizioni, o dichiarare il termine del rapporto di locazione. In caso di mancata disdetta, contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

E’ ammessa la rivalutazione monetaria annuale nella misura del 75%, salvo che non sia stata richiesta dal locatore l’applicazione della “cedolare secca” (vedi agevolazioni fiscali).

 

2) CONTRATTO TRANSITORIO

Tale contratto è stato creato per soddisfare esigenze temporanee del locatore o del conduttore, ed ha una durata non inferiore a 1 mese e non superiore a 18 mesi. Il canone è calcolato tra valori minimi e massimi definiti dagli accordi territoriali della zona, e può essere aumentato del 20% massimo.

Trascorso il termine concordato tra le parti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di disdetta alcuna. Nel contratto deve essere specificata l'esigenza che giustifica la transitorietà.

Qualora l’esigenza transitoria sia legata al locatore, quest’ultimo avrà l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato tramite una lettera raccomandata da inviarsi al conduttore ad un termine pattuito, prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 (4+4 o 3+2) e, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo faccia , sarà obbligato al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 n. 431/98 (4+4 o 3+2) o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto.

 

3) CONTRATTO AGEVOLATO

E’ Così definito perchè il canone viene calcolato sulla base di parametri risultanti da accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.

In genere, per questa tipologia di contratto è consigliabile l’assistenza delle suddette associazioni.

La durata è di 3 anni minimo, rinnovabili tacitamente per altri 2 anni se il locatore non esercita disdetta entro 6 mesi dalla scadenza per i soli motivi previsti dalla legge (i più frequenti sono la vendita o l’utilizzo dell'immobile per sè e/o per i familiari).

Alla scadenza del 5° anno, il locatore può chiedere con raccomandata al conduttore, almeno sei mesi prima della scadenza, un rinnovo del contratto a nuove condizioni, o dichiarare il termine del rapporto di locazione.

In caso di mandata disdetta, contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

E’ ammessa la rivalutazione monetaria annuale nella misura del 75%, salvo che non sia stata richiesta dal locatore l’applicazione della “cedolare secca” (vedi agevolazioni fiscali)

 

4) CONTRATTO PER STUDENTI FUORI SEDE

Questa tipologia di contratto è stato creato per lo studente che deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza.

Il canone viene calcolato sulla base di parametri risultanti da accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, e, come per il contratto a canone agevolato, è consigliabile l’assistenza delle associazioni di categoria.

Questo tipologia di contratto può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.

Prevede una durata che va dai 6 mesi ai 3 anni, rinnovabili per un pari periodi di tempo, salvo disdetta con raccomandata da parte del solo studente, entro 3 mesi dalla prima scadenza.

In quanto contratto di natura transitoria, allo scadere del periodo tacito di rinnovo, finisce tutto ex lege (senza bisogno di disdetta alcuna da parte del locatore), salvo proroghe scaturite da successive pattuizioni.

Nel contratto deve essere specificata l'esigenza di studio presso una determinata Università, per cui è opportuno che il locatore verifichi che l’inquilino sia effettivamente uno studente tramite rilascio di una certificazione che lo attesti.

E’ ammessa la rivalutazione monetaria annuale nella misura del 75%, salvo che non sia stata richiesta dal locatore l’applicazione della “cedolare secca” (vedi agevolazioni fiscali).

 

IMPOSTE, BOLLI

Nella norma, per tutti i contratti di locazione sopraelencati ad uso residenziale, da registrarsi entro 30 giorni dalla data della loro stipula, le imposte ed i bolli da pagare ( se non viene chiesta l’applicazione della cedolare secca) sono i seguenti:

- 2% calcolato sul canone annuo (o complessivo, in caso di contratto di durata inferiore ad 1 anno) da pagarsi al 50% tra locatore e conduttore;

- 16,00 euro di marca da bollo per ogni contratto avente un massimo di 4 pagine e non più di 100 righe (è obbligatorio registrare almeno 2 copie).

 

AGEVOLAZIONI FISCALI E CEDOLARE SECCA

Per i contratti Agevolato (3) e Transitorio Studenti (4) sono previste agevolazioni fiscali sia per il locatore che per il conduttore:

- Il locatore gode di uno sconto sull’irpef, in quanto ha diritto di inserire nella dichiarazione dei redditi solo il 49,5% del canone annuale;

- Il locatore avrà diritto al 25% di sconto sull'Imu;

- Il locatore ed il conduttore godono di uno sconto del 30% sull’imposta di registro;

- Il conduttore che adibita l’unità immobiliare ad abitazione principale, distante almeno 100 km dalla residenza precedente e non al di fuori della propria regione, potrà usufruire di una detrazione d’imposta pari ad €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71 e ad €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41.

In alternativa al regime ordinario, il locatore portà avvalersi, per tutti i contratti ad uso residenziale sopraelencati, della modalità sulla tassazione sui redditi da locazione dei fabbricati prevista dal D.L. n. 23 del 14/03/11 denominata “cedolare secca”, a condizione che locatore non sia un’impresa e il conduttore non voglia utilizzare l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

I vantaggi e svantaggi legati all’applicazione della cedolare secca sono i seguenti:

- non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, nè per la prima registrazione, né per successive risoluzioni e proroghe;

- il locatore pagherà un’imposta fissa del 21% sul canone percepito, ridotta al 10%  per i contratti transitori (ove si applichino i parametri territoriali) ,agevolati (3) e studenti (4);

- Il locatore dovrà rinunciare alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento annuale del canone di locazione, per cui l’affitto rimarrà invariato per tutta la durata del contratto, a meno che il locatore non chieda la revoca dell’opzione. In questo caso si ritornerà al regime ordinario, con pagamento annuale di imposta e variazioni Istat.

 

 RECESSO DEL CONDUTTORE

Il conduttore di un'unità immobiliare può recedere dal contratto di locazione in 2 casi:

1) se il contratto prevede un recesso libero con almeno 6 mesi di preavviso;

2) se ricorrono gravi motivi, per cui il conduttore può recedere con 6 mesi di preavviso inviando al locatore una raccomandata a.r. nella quale dev'essere specificata la ragione grave, per la quale comunica il recesso.

I "gravi motivi” consistono in fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione :

- trasferimento del posto di lavoro in un luogo che ne renderebbe troppo difficile il pendolarismo;

- problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari;

- perdita del salario/posto di lavoro che obbliga al ridimensionaamento le spese di locazione;

- mancanza di spazio per crescita della famiglia; 

- morte di un membro della famiglia e impossibilita' psicologica del sopravvissuto di proseguire il rapporto di locazione

- problemi strutturali all'immobile che il proprietario non intende affrontare o affronta in maniera superficiale;

- problemi condominiali gravi (strutturali e ambientali) che il proprietario non affronta e risolve.

L'acquisto dell'abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore non rientra tra i gravi motivi di recesso.

 

 

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